精選影音/各項稅目
依產業創新條例第23條之3及公司或有限合夥事業實質投資適用未分配盈餘減除及申請退稅辦法規定，公司於當年度盈餘發生年度之次年起3年內，以該盈餘興建或購置供自行生產或營業用之建築物、軟硬體設備或技術金額合計達新量幣（下同）
100萬元，該投資金額於依所得稅法第66條之9規定計算當年度未分配盈餘時，得列為減除項目，但應注意不包含購買土地。
爰公司購置房地時，倘房屋價款及土地價款未子劃分且房屋款無查得時價者，參照營利事業所得稅查核準則第32條第3款規定，房屋之購置價款（含營業稅，以下簡稱含稅）應依房屋評定標準價格（含稅）占土地公告現值及房屋評定標準價格（含稅）總額之比例計算，並以不含稅之金額【房屋之購置價款（含稅）/（1+營業稅徵收率）】列為未分配盈餘減除金額；
土地之購置價款則依土地公告現值占前述總額比例計算，土地部分不得併同列為未分配盈餘之減除金額。
該局舉例說明，甲公司111 年度未分配盈餘申報，列報依產業創新條例第23條之3規定實質投資減除金額9,000萬元，經查其內容係甲公司以總價 9,000 萬元向個人乙購買不動產供辦公處所使用，其買賣合約未劃分房屋及土地各別價格且無查得時價，依上述說明，按土地公告現值1,800 萬元占土地公告現值1,800 萬元及房屋評定標準價格200 萬元（個人銷售不課徵營業稅）總額2,000萬元之比例計算屬土地購買價款為8,100萬元【9,000萬元x〔1,800萬元/（1,800萬元+200萬元）〕】，尚不得列為未分配盈餘之減除金額，經該局核定減列實質投資
減除金額8,100 萬元，補徴税額405萬元（8,100萬元X税率
5%）。
個人以適用房地合一稅制之土地（下稱新制土地）與營利事業合建房屋分售，如出售房地係同一份契約，個人申報出售土地之房地合一稅時，未提示因取得、改良及移轉而支付之費用證明文件者，得按成交金額3%計算費用，金額上限應以土地交易價格占房地交易總價之比率攤計。
財政部高雄國稅局說明，依所得稅法第14條之6後段規定，個人交易適用房地合一稅制之房地，未提示因取得、改良及移轉而支付之費用者，稽徵機關得按成交價額3%計算其費用，並以新臺幣（下同）30萬元為限。該金額係參考不動產服務業仲介買賣每「件」收取佣金收入平均數訂定，故個人以新制土地與營利事業合建房屋分售惟訂定同一份契約出售房地，計算交易損益時，未提示因取得、改良及移轉而支付之費用證明文件者，同一份契約之各出賣人（即個人與營利事業）攤計費用合計上限為
30萬元。
該局舉例說明，甲君以新制土地與A建設公司訂定合建分售契約，約定土地與房屋價金比率分別為45%及55%；嗣後，甲君及A建設公司就交易之房地共同與買方訂定同一份買賣契約，出售房地總價為12,000.000元（即士地總價5,400,000元、房屋總價6,600.000元），倘甲君申報出售土地之房地合一稅時，未提示因取得、改良及移轉而支付之費用證明文件，其可減除是項費用之金額為135,000元（上限300,000元×土地總價5,400,000元/成交總價12,000,000元），非直接以土地成交總價5,400,000元×3%計算移轉費用。
近年來預售屋交易市場熱絡，惟簽定預售屋買賣契約後，至房屋興建完工交屋的工期長達3至4年。如在購買預售屋後，建商尚来交屋前承買人不幸過世，應如何申報遺產稅？
財政部高雄國稅局表示，被繼承人生前與建商簽定「不動產預定買賣契約書」，在房屋興建完成前死亡，其死亡當時所遺留的财產，係未來請求不動產過戶的「權利」，並非房屋、土地之所有權，應以截至被繼承人死亡日累計已付價款，計算該債權價額，併入遺產課稅。
舉例說明，甲君於113年1月間與建商簽訂房地預定買賣契約書，購買某建案12樓房屋及地下室1個停車位，契約約定房地買賣總價為新臺幣（下同）18,200,000元（房屋及土地16,000,000元、停車位2,200,000元），預計於116年底完工交屋。惟甲君不幸於113年4月過世，經依繼承人提供房地預定買賣契約書、支付各期房地價款之統一發票及匯款單等資料，計算截至被繼承人甲君死亡日，已支付建商之各期房地價款合計3,300,000元，故應併入遺產總額之「債權」即為 3,300,000元。
人交易105年以後取得適用房地合一稅制的房屋，除依規定申報房地合一稅外，如符合下列要件之一：「（一）設有固定營業場所（除有形營業場所，亦包含設置網站或加入拍賣網站等）。（二）具備營業牌號（不論是否已依法辦理稅籍登記）。
（三）經查有僱用員工協助處理房屋銷售事宜。（四）具有經常性或持續性銷售房屋行為。但房屋取得後逾6年始銷售，或建屋前土地持有10年以上者，不在此限。」即屬以銷售不動產為業，應依法課徵營業稅。
財政部高雄國稅局舉例說明，納稅義務人甲君於111年間陸續出售8件109年以後自行興建之房屋及其坐落基地，已依規定報繳房地合一稅，惟房屋取得皆未逾6年，土地持有期間亦未滿10年，屬於有經常性或持續性銷售房屋行為，經該局查獲通知，甲君承認有建屋出售之營業事實，乃補辦營業稅籍登記並繳清所漏稅款，但其未依規定申請稅籍登記即經營自有不動產買賣，仍應受罰。
地持有期間办木滿10年，屬於有經常性或持續性銷售房屋行爲，經該同宜復建入甲君承認有建屋出售之營業事實，乃補辦營業稅籍登記並繳清所漏稅款，但其未依規定申請稅籍登記即經營自有不動產買賣，仍應受罰。
個人銷售105年以後取得房屋，無論是因買賣購入（含法拍屋）或將持有之土地建屋（含拆除改建房屋及與營業人合建分屋）並銷售，如有符合上開要件，即應辦理稅籍登記並申報繳納銷售房屋之營業稅（土地免徵）。另因獨資、合夥組織營利事業之房屋、土地，其登記所有權人為個人，與一般公司組織營利事業具獨立法人格得為所有權之登記主體有別，是應依所得稅法第14條之5規定申報個人房地合一稅（同法第
24條之5第6項規定不列入獨資、合夥組織營利事業之所得額），以免遭補稅處罰。
取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非二年內所能耗竭之增置、改良或修繕費，於提示下列證明文件者得列資本支出，做為出售成本的加項 泥作、防水工程、木作、天花板、牆面變更、水電、衛浴、管線明設、基礎地板/磁磚---與房屋結構固定、無法輕易搬動 反之如活動家具、系統櫃、冷氣、窗簾、家電、可搬動櫃體等----屬於 非固定 設施，或容易拆卸的物件，則不認列
公司分配盈餘可選擇以現金或股票方式進行分派，因此以盈餘增資配發股票股利與以現金分派股利，本質上均為盈餘分派，均屬股東獲配之股利（投資收益），公司均應依規定辦理股利扣繳憑單或股利憑單申報。
近期案例….
「營業人同時銷售土地及定著物，應如何核定其銷售額；惟若房屋售價偏低、土地售價偏高，主管稽徵機關得依營業稅法，以實價評定其銷售額並補徵之。」
計算方式
（一）以房地總價減除帳載房地總成本，得房地總利潤；
（二）乘以帳戴房屋成本占房地總成本之比例，得推估房屋利潤；
（三）帳载房屋成本加推估房屋利潤，為推估房屋時價（含稅）；
（四）除以1.05，得推估房屋時價（未稅）；
（五）推估房屋時價（未稅）減申報銷售額，得增列銷售額；
（六）乘以5%，得補徵營業稅額。」
個人以適用房地合一稅制之土地（下稱新制土地）與營利事業合建房屋分售，如出售房地係同一份契約，個人申報出售土地之房地合一稅時，未提示因取得、改良及移轉而支付之費用證明文件者，得按成交金額3%計算費用，金額上限應以土地交易價格占房地交易總價之比率攤計。
財政部高雄國稅局說明，依所得稅法第14條之6後段規定，個人交易適用房地合一稅制之房地，未提示因取得、改良及移轉而支付之費用者，稽徵機關得按成交價額3%計算其費用，並以新臺幣（下同）30萬元為限。該金額係參考不動產服務業仲介買賣每「件」收取佣金收入平均數訂定，故個人以新制土地與營利事業合建房屋分售惟訂定同一份契約出售房地，計算交易損益時，未提示因取得、改良及移轉而支付之費用證明文件者，同一份契約之各出賣人（即個人與營利事業）攤計費用合計上限為
30萬元。
該局舉例說明，甲君以新制土地與A建設公司訂定合建分售契約，約定土地與房屋價金比率分別為45%及55%；嗣後，甲君及A建設公司就交易之房地共同與買方訂定同一份買賣契約，出售房地總價為12,000.000元（即士地總價5,400,000元、房屋總價6,600.000元），倘甲君申報出售土地之房地合一稅時，未提示因取得、改良及移轉而支付之費用證明文件，其可減除是項費用之金額為135,000元（上限300,000元×土地總價5,400,000元/成交總價12,000,000元），非直接以土地成交總價5,400,000元×3%計算移轉費用。
（3）財政部1050317台財稅字第10504516660號公告公告所得稅法第14條之4第3項第1款第5目規定因調職、非自願離職或其他非自願性因素交易持有期間在2年以下之房屋、土地情形，自105年1月1日生效
主旨：公告「所得稅法第十四條之四第三項第一款第五目規定因調職、非自願離職或其他非自願性因素交易持有期間在二年以下之房屋、土地情形」，並自中華民國一百等五年一月一日生效。
公告事項：所得稅法第十四條之四第三項第一款第五目規定個人因調職、非自願離職或其他非自願性因素交易持有期間在二年以下之房屋、土地情形，公告如下：
一、個人或其配偶於工作地點購買房屋、土地辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用，嗣因調職或有符合就業保險法第十一條第三項規定之非自願離職情事，或符合職業災害勞工保護法第二十四條規定終止勞動契約，須離開原工作地而出售該房屋、土地者。
二、個人依民法第七百九十六條第二項規定出售於取得土地前遭他人越界建築房屋部分之土地與房屋所有權人者。
三，個人無力清償債務(包括欠稅)，其持有之房屋、土地依法遭強制執行而移轉所有權者。
四、個人因本人、配偶、本人或配偶之父母、未成年子女或無謀生能力之成年子女爾思重大疾病或重大意外事故遭受傷害，須出售房屋、土地負擔醫藥費者。
五、個人依據家庭暴力防治法規定取得通常保護令，為躲避相對人而出售自住房屋、土地者。
財政部於近日公告，個人因調職、非自願離職或其他非自願性因素，致須出售持有期間在2年以下之房屋、土地之情形。符合前開公告情形時，納稅義務人於依房地合新制規定計算應繳納稅額時，得按較低之20%稅率課徵所得稅。
財政部說明，房地合一新制業於105年1月1日施行，中華民國境內居住之個人交易該制度課稅範圍之房屋、土地，係依持有期間在1年以內、超過1年未逾2年、超過2年未逾10年、超過10年，分別適用45%、35%、20%及15%税率。惟符合該部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素交易持有期間在2年以下之房屋、土地，得適用較低之 20%稅率課徵所得稅。
1.自地自建者有關土地成本之取得偏高者。
2.合建分屋或分售，根據合約規定，地主分配之房屋或土地較一般行情為高，地主是否為股東或合建分屋公司未列土地成本者。
3.已售房地之售價，較實際售價（或預售價格）為低者。
4.公共設施用地，如公園、網球場、游泳池用地，其土地及改良費用，已列入本期成本，但其所有權則過予公司股東或未過戶。
5.舊制土地交易免稅所得分攤營業費用、利息支出等相關費用不合規定比例者。
新制2.0房地交易：營利事業依本法第二十四條之五第一項規定計算房屋，土地交易所得或損失，應就各筆房屋、土地之收入及相關成本、費用、利息或損失作個別歸屬認定，其無法個別歸屬之費用，應依個別房屋、土地收入占全部房屋、土地總收人之比例計算應分攤數；其無法個別歸屬之利息支出，應就利息支出大於利息收人之差額部分，按購買該房屋、土地之平均動用資金，占全體可運用資金之比例為基準，採月平均餘額計算分攤之。
前項所稱全體可運用資金，包括自有資金及借人資金；自有資金，指權益總額減除固定資產淨額及存出保證金後之餘額，餘額為負數者，以零計算；借入資金包括股東往來。
6.舊制土地交易免稅所得之計算是否正確無誤。
7.應直接歸屬免稅土地負擔之費用，而未調整自土地收益項下減除者。
8.屬銷管費用帳列成本科目者。
9.合建分屋房地售價是否正常，地主是否為股東，土地售價是否偏高，房屋售價是否偏低。
10.合建分成的約定比例是否合理？土地是否為關係人所有。
11.列報企劃收入、代銷佣金收入是否合理？委託人是否為關係人，有無利用個人名義建屋出售逃漏營業收入。
12.所得稅帳列方式為何？
13.土地成本時應如何查核
（1） 可調閱土地登記簿謄本、藉以瞭解產權移轉流程、交易日期、交易對象。
（2） 當需要知道異動情形時。因現行登記謄本係以最新資料顯示方式呈現，並未列出過往異動明細資料，需申請異動索引。
14.房屋建築工程結構體完工後尚列報主要材料如鋼筋、混凝土、模板等，應查明完工日期（可參考房屋使用執照核發日）。
15.資產負債表列有長、短期借款，卻未於非營業損失項下列報利息支出或未於營業費用項下列報房地銷售費用（如廣告費等），應查明是否隱藏列報於營業成本，以規避土地應分攤利息支出及銷售費用。
16.建設公司以土地及房屋合併銷售，常壓低房屋售價格，相對提高土地售價，造成銷售房屋虧損，土地增益提高，如其買賣合約或統一發票未劃分房屋款及土地款或房屋款經查明顯較市價為低者，其無查得時價者，房屋銷售價格（含營業稅）應依房屋評定標準價格（含營業稅）占土地公告現值及房屋評定標準價格（含營業稅）總額之比例計算。
17. 房屋售價顯較市價為低，請參酌營所稅查核準則第32條第4項規定：房屋款或土地款之時價，應參酌下列資料認定之：
（1）金融機構貸款評定之價格。
（2）不動產估價師之估價資料。
（3）大型仲介公司買賣資料扣除佣金加成估算之售價。
（4）法院拍賣或國有財產署等出售公有房屋、土地之價格。
（5）報章雜誌所載市場價格。
（6）臨近地區政府機關或大建築商建造房屋之成本價格，加上同業之合理利潤估算之時價。
（7）出售土地帳載金額或房屋帳載未折減餘額估算之售價。
（8）其他具參考性之時價資料。
（9）時價資料同時有數種者，得以其乎均數認定。
18. 營利事業出售105年1月1日後所取得之土地，該土地交易所得應依所得稅法第4條之4房地合一（新制）課徵所得稅。惟營利事業仍將前開出售土地利益，列報於當年度營利事業所得稅結算申報書第1頁101欄「免徵所得稅之出售土地利益」項下減除，除依法調整補稅外，尚須依所得稅法第110條規定處罰。
一、網紅課稅最新函令
1.個人符合「經常性」於網路發表創作或分享資訊
2.不適用「執行業務專業勞務」或「個人受僱勞務」並符合下列情況之一，必須辦理營業登記
• 在台灣境內設有實體固定營業場所。
• 具備營業牌照。
• 僱用人員協助處理銷售事務。
• 透過網路銷售，當月銷售額達營業稅起徵點（銷售貨物 10元、銷售勞務5萬元）。
3. 課稅範圍：
不僅限於廣告分潤、訂閱收入，還包括所有透過網路平台取得的分潤性質勞務收入。
4. 區分「內銷」或「外銷」
課稅認定除參考網紅與平台之間的合約關係，還當依據觀眾所在地判斷。若付費或免費觀眾位於台灣，相關分潤收入即屬我國營業稅課稅範圍
5. 有無輔導期
考量新制初期網紅與平台可能對規範不熟悉，財政部規劃自即日起至2026年6月30日止為輔導期間，申報繳納則至同年7月15日止。在此期間，若網紅或平台未依規定辦理稅籍登記、開立發票或繳纳營業稅，暫不處以罰鍰，但必須主動補報補繳。（仍有本税只是不罰）
6. 發票如何開
依營業稅法及統一發票使用辦法等規定辦理，建議使用「電子發票」，開給自然人及非自然人等方式辦理
7.相關函示
財政部1140910 台財税字第 11404590641 號令
經常性於網路發表創作或分享資訊之個人及利用前開資訊內容提供廣告播放或付費服務之平查，未依規定辦理稅藉登記、開立並交付統一發票或報繳營業稅者，於一定期間內得免處罰
一、經常性於網路發表創作或分享資訊之個人（以下簡稱網紅）及利用前開網紅資訊內容播放廣告或提供相關付費服務，自廣告主或付費觀眾取得勞務收入之平臺，未依加值型及非加值型營業税法（以下簡稱營業稅法）第32條、114年9月10日訂定發布個人經常性於網路發表創作或分享資訊課徵營業稅作業規範第3點及第4 點規定，辦理稅籍登記、開立並交付統一發票或報缴營業稅者，主管稽徵機關應積極輔導，依下列各款規定免予處罰：
（一）115年6月30日以前未依法辦理税藉登記者，免依營業稅法第 45條規定處罰。
（二）115年6月30日以前未依法開立並交付統一發票者，免依營業税法第52條及稅捐稽徵法第44條規定處罰。
（三）115年7月15日以前未依法申報銷售額及缴納營業稅者，免依營業稅法第 51條規定處罰。
